Почему растут рассрочки по ДДУ и чем это грозит рынку

Во II квартале 2026 года каждая четвёртая сделка по договорам долевого участия (ДДУ) в России заключалась с рассрочкой. Это на 5 процентных пунктов превышает показатель предыдущего квартала, следует из расчётов Аналитического центра ДОМ.РФ.

Согласно совместному исследованию ДОМ.РФ, ИРСО и АЦ ВЦИОМ, рассрочка фигурирует в договорах практически у всех участников рынка — 94% застройщиков. В общем портфеле ДДУ на такие сделки приходится 27%.

Обвального расторжения договоров не наблюдается. У трети компаний во II квартале 2026 года разрывов не зафиксировано вовсе, у прочих доля расторжений уложилась в 10%.

Чем опасна рассрочка при покупке жилья?

При этом механизм сопряжён с опасностями, говорится в сообщении. По нынешним нормам рассрочку при покупке по ДДУ можно использовать лишь до момента ввода объекта в эксплуатацию. Ближе к финалу часть клиентов рискует не выдержать кредитную нагрузку либо получить отказ по ипотеке — в том числе из-за того, что застройщик не способен проверить платёжеспособность покупателя с той же тщательностью, что банк.

На 1 сентября покупатели не покрыли 17% цены активных ДДУ с рассрочкой — на эскроу-счета должно прийти около 1,5 трлн руб. С начала года объём вырос на 0,2 трлн руб. Иначе говоря, свежие обязательства по рассрочкам появляются быстрее, чем закрываются прежние.

Расширение практики рассрочек для девелоперов — скорее вынужденный шаг, требующий более энергичного управления проектным финансированием: чем больше сделок с рассрочкой, тем ниже покрытие долга средствами эскроу и тем выше ставка по проектному финансированию, подчёркивается в сообщении.

Там же указано: исправить ситуацию способна донастройка законодательства. Внесённый в августе законопроект призван устранить ключевые пробелы регулирования и расширить рамки применения рассрочек. Цель мер — сохранить этот инструмент как действенный способ поддержки спроса, что отчасти возместит его проседание на фоне изменений «Семейной ипотеки».

Как Минстрой хочет урегулировать рассрочку?

Минстрой РФ подготовил законопроект, который будет регулировать приобретение жилья в рассрочку. Поправки коснутся федерального закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (№ 214-ФЗ). Одна из новаций: если квартира покупается в рассрочку и финальный платеж по ней наступает уже после того, как дом введен в эксплуатацию, то вплоть до полного расчета жилье числится в залоге у застройщика — отсчет идет с момента госрегистрации права собственности участника долевого строительства. Кроме того, чтобы реально оценивать долговую нагрузку покупателей, сведения о договоре рассрочки планируется направлять в кредитную организацию, где открыт эскроу- или расчетный счет, а уже оттуда — в бюро кредитных историй.

Как ранее заявлял вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, законопроект о рассрочке при покупке жилья может поступить на рассмотрение Госдумы осенью 2026 г.

Займут ли рассрочки половину рынка новостроек?

Согласно оценке экспертов IRN.RU, рассрочки способны вновь занять до половины рынка новостроек. Но такая схема — вынужденная и рискованная замена ипотеке, применимая лишь в ограниченных масштабах.

Вопросы и ответы

Что будет с квартирой, если финальный платёж по рассрочке придётся уже после сдачи дома?

По законопроекту Минстроя, если окончательный расчёт наступает после ввода дома в эксплуатацию, жильё остаётся в залоге у застройщика до полной оплаты. Отсчёт ведётся с момента госрегистрации права собственности покупателя.

Когда законопроект о рассрочке могут рассмотреть в Госдуме?

Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявлял, что документ может поступить на рассмотрение Госдумы осенью 2026 года. Законопроект внесён в августе и призван устранить пробелы регулирования.

Какую долю рынка новостроек могут занять рассрочки по оценке экспертов?

По оценке экспертов IRN.RU, рассрочки способны вновь занять до половины рынка новостроек. Однако схема считается вынужденной и рискованной заменой ипотеке и применима лишь в ограниченных масштабах.